Descripción
Entrega DICIEMBRE 2020.
A pesar de que en los últimos 5 años hubo un boom inmobiliario, al día de hoy la oferta de unidades es relativamente limitada, sobre todo en la zona de Guadalajara y dentro del periférico, pues en una búsqueda rápida de departamentos y desarrollos solo identificamos 5 desarrollos de los cuales 4 tienen entrega hasta 2021 y únicamente 1 desarrollo está terminado mismo que compite con Hyde View por temas de proximidad sin embargo la unidad más económica de esta torre cuesta 4.9MM es decir 600 mil pesos más que nuestra unidad más cara.
Por otro lado dada la crisis, lo que está ocurriendo es que muchos proyectos que se iban a desarrollar este año y para los siguientes tres años se frenaron, esto va a provocar una reducción en la oferta de departamentos, así mismo, hemos identificado varias torres, no me gustaría mencionarte cuales, pero varias que dado su esquema financiero, se quedaron sin recursos para continuar la obra pues dependían únicamente de pre-ventas de contado para culminar la obra y dado que el mercado de contado se contrajo significativamente es muy probable que estas obras no se concluyan en le mediano plazo, dejando a los clientes que compraron en pre-venta varados con su inversión. Además de que habrá poco inventario disponible, pues todas esas unidades que estaban proyectadas para entregarse este año, muy probablemente no se podrán terminar dejando un vacío en el inventario nuevo en la ciudad.
Ahora bien comparando nuestro proyecto con la oferta de la zona tomando en cuenta unidades semi-nuevas, nuevas y en preventa, nuestros precios financiados (es decir sin descuento están exactamente en la media que es de $38,888 por m2 tomando como muestra únicamente unidades con valor de 3millones a 5 millones). Esta muestra excluye muchas unidades más caras que están en Andares, zona real, providencia y el country pues la mayoría de las propiedades en esas zonas tienen valores superiores a los 5 millones.
Adicionalmente el proyecto tiene muchas ventajas, como es la estructura preparada contra sismos, las amenidades del roof garden, la ubicación que está en una zona de reconversión, es decir en una zona considerada “barata” pero rodeada de zonas muy caras, generalmente estas son las zonas que obtienen mayor plusvalía, además de los acabados y la exclusividad de tener una piscina a 43m de altura con vista a Andares y solo 27 departamentos.
En resumen el proyecto ofrece ventajas que no ofrece ningún otro tanto en acabados, ubicación, número de unidades y amenidades. Esto lo hace también muy atractivo para inversionistas en renta, ya que al tener un lay out tipo hotel es fácilmente rentable via airB&B por lo que tomando como base la unidad más económica del desarrollo un inversionista podría obtener una rentabilidad alta como se muestra en el siguiente ejercicio:
Valor de la unidad: $3,819,436 – descuento de contado F&F (13%) Queda en $3,322,911 y se podría rentar en 950 pesos por noche netos menos mantenimiento de 2,500, es decir 19,950 con una ocupación del 70% , lo que representa un retorno anual sobre la inversión solo en las rentas de 239,400 anuales lo que representa un cap rate del 7.2% que es mejor al cap normal de 4.5 y 5%, adicionalmente dado los acabados, la tecnología constructiva de la torre, el deterioro será mucho menor por lo que la plusvalía va a ser mucho mayor. Es decir esperamos que una vez que la torre esté terminado el valor de esta unidad será de +/- 4,000,000 por lo que en un año el inversionista tendría una plusvalía del 15% y de ahí en adelante tomando el entorno actual una plusvalía de 5 a 7% al año, eso si se logra controlar la inflación, ya que en caso de que haya inflación importante la plusvalía será muy importante.
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